Utrwalanie i rozpowszechnianie wizerunku – cz. 1
2024-12-05
Zasada dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy a wysokość budynku
Zgodnie z art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 1 tejże ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Weryfikacja, czy warunki te zostały spełnione, wymaga przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednym z wielu zagadnień, dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jest ustalenie wysokości planowanego budynku. Zgodnie z § 7 ust. 1 tegoż Rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie zaś z § 7 ust. 3 Rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.
Wobec tego w sytuacji, gdy konieczne jest ustalenie możliwej wysokości budynku, który ma powstać na terenie nieobjętym planem zagospodarowania, badana będzie wysokość budynków sąsiednich. Bardzo często jednakże, wysokość ta będzie tworzyła uskok, wobec czego konieczne będzie wyliczenie średniej wysokości budynków występujących na całym analizowanym obszarze, a nie tylko budynków sąsiednich.
Należy jednak pamiętać o treści przepisu § 7 ust. 4 Rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 17.01.2023 r., II SA/Gl 1479/22: „Sytuacja, w której ani treść § 7 ust. 1 ani treść § 7 ust. 3 Rozporządzenia nie pozwala na uwzględnienie wniosku inwestora, nie wystarcza jeszcze do tego, aby wydać decyzję odmowną. Organ rozpatrujący wniosek powinien bowiem rozważyć, czy w sprawie mógłby znaleźć zastosowanie wskazany powyżej § 7 ust. 4 Rozporządzenia”. Należy więc pamiętać, że średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym ostatecznie może nie przesądzić o wysokości planowanego budynku, gdyż zastosowanie może znaleźć wskazany §7 ust. 4 Rozporządzenia.
Nadto, należy pamiętać, iż Rozporządzenie nie różnicuj budynków, które należy wziąć pod uwagę ustalając wysokość planowanego budynku. W szczególności Rozporządzenie nie wskazuje, iż należy barć pod uwagę jedynie budynki o tożsamej funkcji, co budynek planowany. Dla przykładu, ustalając wysokość dla planowanego budynku mieszkalnego, na równi winno traktować się wysokości znajdujących się w sąsiedztwie lub analizowanym obszarze budynków o funkcji mieszkalnej, usługowej czy hotelowej. Jak wskazał WSA w Gliwicach w cytowanym już wyżej orzeczeniu: „brak jest podstaw do zawężającej wykładni, sprowadzającej się do uwzględnienia wyłącznie tych budynków, których funkcja jest tożsama z funkcją wnioskowanego budynku. W szczególności wskazać należy, że w przepisach Rozporządzenia jest mowa w "istniejącej zabudowie" na działkach sąsiednich (§ 7), a nie "istniejącej zabudowie" o funkcji zgodnej z planowaną inwestycją (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 4 maja 2022 r. sygn. II SA/Po 725/21)”.
